Il D. Lgs. 122/2005, come precisato all’articolo 1, si applica quando il venditore sia un costruttore o una cooperativa edilizia e l’acquirente sia una persona fisica – anche socio di cooperativa edilizia.
Il suddetto decreto legislativo riguardante la tutela degli acquirenti di immobili da costruire è stato modificato recentemente al fine di poter dare una miglior tutela agli acquirenti stessi, i quali a seguito del mancato rilascio delle tutele previste da parte del costruttore, rischiano di perdere quanto da loro versato prima di addivenire alla stipula del contratto definitivo.
La nuova normativa è entrata in vigore il 16 marzo 2019, ed ai sensi del nuovo articolo 5 del TAIC, le modifiche legislative in oggetto sono applicabili ai contratti per i quali il titolo abilitativo sia richiesto o rilasciato successivamente a tale data.
Per i titoli abilitativi rilasciati precedentemente a tale data si applica, invece, la normativa antecedente alle modifiche infra indicate.
Nella Gazzetta Ufficiale del 14 febbraio 2019 è stato pubblicato il D. Lgs. numero 14 del 12 gennaio 2019, in attuazione della legge delega numero 155 del 19 ottobre 2017, meglio conosciuto come codice della crisi di impresa e dell’insolvenza.
Detto codice risulta suddiviso in quattro parti, di cui la terza relativa alle garanzie in favore degli acquirenti di immobili da costruire.
La terza parte del Codice, allo scopo di dare attuazione ai principi di delega contenuti nell’articolo 12 della legge delega (L. 155/2017) in materia di garanzie in favore degli acquirenti di immobili da costruire, ha apportato alcune modifiche agli articoli 3, 4, 5 e 6 del D. Lgs. 122/2005 sopra citato.
Innanzitutto la nuova normativa stabilisce che il contratto preliminare ed ogni altro contratto che sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da costruire, debba essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. L’intervento del Notaio è così necessario al fine di garantire che il costruttore adempia all’obbligo di stipulazione della fideiussione bancaria o assicurativa ai sensi degli articoli 2 e 3 del decreto legislativo succitato, nonché all’obbligo di rilascio della polizza assicurativa indennitaria di cui all’articolo 4 dello stesso decreto legislativo.
Il Notaio dovrà così indicare, nel contratto preliminare, gli estremi della fideiussione e verificare che la stessa sia conforme al modello standard ministeriale.
A seguito della succitata riforma, il contenuto della fideiussione è stato ampliato, prevedendo anche il caso di mancato rilascio della polizza assicurativa.
La stessa fideiussione è infatti ora prevista non solo per garantire la restituzione delle somme versate per il caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi, ma anche per il mancato rilascio della polizza assicurativa decennale postuma che il costruttore stesso è obbligato a consegnare all’acquirente alla stipula dell’atto definitivo.
In caso di inadempimento dell’obbligo di consegna della polizza assicurativa è ora prevista la nullità del contratto, la quale può essere fatta valere solamente dall’acquirente.
In caso di mancata consegna della suddetta assicurazione, l’acquirente potrà recedere dal contratto preliminare, e potrà escutere la fideiussione dopo aver ottenuto da parte del Notaio l’attestazione che la polizza assicurativa non è stata mai consegnata in sede di atto di trasferimento della proprietà.
Nel momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore o comunque da uno dei contraenti copia dell’atto di trasferimento che contenga menzione degli estremi della polizza decennale e della sua conformità la fideiussione perde efficacia.
La determinazione del contenuto e delle caratteristiche della polizza decennale e del relativo modello standard devono attenersi ad un decreto ministeriale ed il Notaio ha pertanto l’obbligo di menzionare gli estremi della polizza decennale stessa nel contratto di trasferimento e di verificarne la sua conformità al decreto ministeriale.
Nella Gazzetta Ufficiale del 24 agosto 2022 numero 197, è stato pubblicato il decreto del Ministero della Giustizia 6 giugno 2022 numero 125, contenente il modello standard di garanzia fideiussoria relativa al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire, ai sensi dell’articolo 3, comma 7-bis, D. Lgs. 122/2005 (aggiunto dall’articolo 385, comma 1, lett. d) d .Lgs. 14/2019), mentre nella Gazzetta Ufficiale del 21 ottobre 2022 numero 247, è stato pubblicato il decreto del Ministero dello Sviluppo economico 20 luglio 2022, numero 154, recante il contenuto, le caratteristiche e il modello standard di polizza assicurativa indennitaria decennale, ai sensi dell’articolo 4, comma 1-bis, D. Lgs. 122/2005 (aggiunto dall’articolo 385, comma 1, lett. d) D. Lgs. 14/2019).
Si precisa, infine, che l’articolo 6 del D. Lgs. 122/05, a seguito della succitata riforma, indica che il contratto preliminare ed ogni altro contratto che ai sensi dell’articolo 2 del D. Lgs. 122/2005 sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile oggetto del presente decreto devono contenere:
a) le indicazioni previste agli articoli 2659, primo comma, n. 1), e 2826 del codice civile; b) la descrizione dell’immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto; c) gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l’elencazione dei vincoli previsti; d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti; e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione; f) l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell’importo di eventuali somme a titolo di caparra; le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell’avvenuto pagamento; g) gli estremi della fideiussione di cui all’articolo 2 e l’attestazione della sua conformità al modello contenuto nel decreto di cui all’articolo 3, comma 7-bis; h) l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita; i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione; l) l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi.
